مسکن  استیجاری؛ مُسکنِ یک بحران مزمن

المیرا بابایی –روزنامه نگار :

بازار اجاره مسکن سال‌هاست از یک بحران مقطعی عبور کرده و به یکی از مزمن‌ترین مشکلات اقتصاد خانوار تبدیل شده است. حالا دولت با معرفی مدل جدید مسکن استیجاری تلاش دارد بخشی از این بحران را مدیریت کند؛ مدلی که بر اساس آن دهک‌های یک و دو باید 35 درصد، دهک‌های سه و چهار 45 درصد و دهک‌های پنج و شش 55 درصد نرخ کارشناسی روز ملک را به‌عنوان اجاره پرداخت کنند. قراردادها نیز حداقل پنج‌ساله خواهد بود و وضعیت اقتصادی خانوارها هر سال بررسی می‌شود.

به گزارش «نقش اقتصاد»، در نگاه نخست، این فرمول حمایتی به نظر می‌رسد، اما یک پرسش اساسی همچنان بی‌پاسخ است: 35، 45 یا 55 درصد از چه چیزی؟

اگر مبنای محاسبه، ارزش کارشناسی ملک باشد، سهم درآمد خانوار در این فرمول کجاست؟ در اقتصادی که قیمت مسکن با سرعتی بیشتر از درآمد بسیاری از خانوارها افزایش پیدا می‌کند، حتی اجاره‌ای معادل 35 درصد نرخ کارشناسی نیز می‌تواند برای یک خانوار کم‌درآمد سنگین باشد.

تخفیفرویکاغذ،فشاردرواقعیت

مشکل اصلی بازار اجاره ایران کمبود «فرمول» نیست؛ کمبود مسکن قابل پرداخت است.

اگر ارزش کارشناسی یک واحد افزایش یابد، اجاره محاسبه‌شده نیز افزایش خواهد یافت؛ حتی اگر درآمد مستأجر با همان سرعت رشد نکرده باشد. بنابراین ممکن است دولت درصد اجاره را کاهش دهد، اما تورم و افزایش ارزش ملک همان تخفیف را خنثی کنند.

به همین دلیل، هر سیاست اجاره‌ای که فقط به ارزش ملک نگاه کند و نسبت اجاره به درآمد خانوار را نادیده بگیرد، با یک نقص اساسی مواجه است.

در بسیاری از مدل‌های مسکن اجتماعی در جهان، توان پرداخت خانوار یکی از معیارهای اصلی تعیین اجاره است. این رویکرد برای ایران نیز اهمیت بیشتری دارد؛ چرا که خانوارها علاوه بر مسکن با افزایش هزینه خوراک، درمان، آموزش و حمل‌ونقل نیز مواجه‌اند.

قراردادپنج‌ساله؛نقطهقوتطرح

قرارداد حداقل پنج‌ساله را می‌توان یکی از نقاط قوت سیاست جدید دانست. مستأجر ایرانی علاوه بر گرانی مسکن، با نااطمینانی ناشی از تمدید سالانه قرارداد و احتمال جابه‌جایی نیز مواجه است.

قرارداد بلندمدت می‌تواند امنیت سکونت را افزایش دهد؛ اما این مزیت زمانی واقعی است که نحوه افزایش اجاره در طول این پنج سال نیز شفاف باشد.

پنج ساله بودن قرارداد، بدون فرمول مشخص برای تعدیل اجاره، نمی‌تواند به‌تنهایی امنیت اقتصادی مستأجر را تضمین کند.

۷۵ هزارواحد؛کافینیست

دولت برای ساخت 75 هزار واحد مسکن استیجاری در فاصله سال‌های 1405 تا 1407 برنامه‌ریزی کرده است. این واحدها قرار است با مشارکت بخش خصوصی، انبوه‌سازان، شهرداری‌ها، نهادهای عمومی و خیرین ساخته شوند.

اما باید واقع‌بین بود؛ 75 هزار واحد نمی‌تواند بحران اجاره در کل کشور را حل کند.

این تعداد می‌تواند برای بخشی از خانوارهای کم‌درآمد فرصت ایجاد کند، اما در برابر ابعاد بازار اجاره کشور، بیشتر یک برنامه حمایتی محدود است تا راه‌حل بحران.مسئله مهم‌تر این است که این واحدها پس از ساخت چگونه مدیریت خواهند شد. چه نهادی مستأجران را انتخاب می‌کند؟ اگر درآمد خانوار تغییر کند چه اتفاقی می‌افتد؟ هزینه تعمیر و نگهداری بر عهده چه کسی است؟ و مهم‌تر از همه، آیا این واحدها برای همیشه در چرخه مسکن حمایتی باقی می‌مانند؟مسکن استیجاری زمانی موفق است که فقط «ساخته» نشود، بلکه به‌صورت حرفه‌ای و بلندمدت «مدیریت» شود.

حلقهمفقودهسیاستدولت

طرح جدید یک حلقه مهم کم دارد: سقف سهم اجاره از درآمد خانوار.دولت می‌تواند همچنان فرمول 35، 45 و 55 درصد را اجرا کند، اما باید مشخص کند که اجاره یک خانوار تا چه میزان می‌تواند از درآمد او را مصرف کند.اگر اجاره محاسبه‌شده از این سقف عبور کرد، باید ابزارهای حمایتی دیگری مانند کمک‌هزینه اجاره یا یارانه مستقیم وارد عمل شود. در غیر این صورت، ممکن است خانواری در دهک پایین، روی کاغذ از حمایت دولت برخوردار باشد اما در عمل بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره کند.

مسئلهفقطاجارهنیست؛درآمداست

بحران اجاره را نمی‌توان جدا از بحران قدرت خرید خانوار حل کرد. تا زمانی که درآمدها از هزینه‌های مسکن عقب باشند، سیاست‌های کنترل اجاره فقط بخشی از فشار را جابه‌جا می‌کنند. دولت اگر می‌خواهد سیاست مسکن استیجاری موفق باشد، باید همزمان سه موضوع را دنبال کند: افزایش عرضه، کاهش هزینه اجاره و افزایش توان پرداخت خانوار.

از سوی دیگر، هرچه سهم مسکن از بودجه خانوار افزایش یابد، منابع کمتری برای سایر نیازهای ضروری باقی می‌ماند و فشار اقتصادی به بخش‌های دیگر زندگی منتقل می‌شود. بنابراین مسئله اجاره فقط قیمت یک واحد مسکونی نیست؛ مستقیماً با رفاه، قدرت خرید و کیفیت زندگی خانوار گره خورده است. ساخت ۷۵ هزار واحد، قراردادهای پنج‌ساله و تعیین اجاره ترجیحی می‌تواند شروع مناسبی باشد، اما معیار موفقیت این طرح تعداد واحدهای افتتاح‌شده نیست. معیار واقعی این است که چند خانوار کم‌درآمد بتوانند چند سال در یک خانه بمانند، اجاره‌ای متناسب با درآمد خود بپردازند و از نگرانی دائمی بابت تمدید قرارداد و جابه‌جایی رها شوند. در نهایت، سؤال اصلی دولت نباید این باشد که «مستأجر چند درصد اجاره بدهد؟»؛ سؤال مهم‌تر این است که مستأجر با درآمد فعلی خود اساساً چقدر توان پرداخت دارد؟

اگر پاسخ این سؤال در سیاست جدید جایی نداشته باشد، فرمول 35، 45 یا 55 درصد ممکن است فقط شکل مسئله را تغییر دهد، نه خود مسئله را.